Den Betreiber prüfen: Pachtvertrag, Laufzeit, Instandhaltung

Pachtvertrag, Laufzeit und Enddatum

Verlangen Sie den vollständigen Pachtvertrag mit allen Nachträgen, nicht nur seine Zusammenfassung im Exposé. Mit dem Enddatum endet die Pflicht des Betreibers zur Zahlung, wenn der Vertrag nicht verlängert wird. Wie die Pacht angepasst wird, steht in der Indexklausel; maßgeblich ist, was dort vereinbart ist, und nicht, was eine Prognose annimmt.

Diese Prüfung ist kein Urteil über die Zukunft: Auch ein Betreiber mit langer Vertragslaufzeit kann in die Insolvenz geraten. Die Laufzeit sagt, wie lange er zahlen muss, nicht, ob er es kann.

• Vertragspartner: wer das Haus betreibt und seit wann
• Laufzeit, Enddatum und Optionen zur Verlängerung
• Indexierung: die Klausel, wie sie vereinbart ist, und wann sie greift
• Regelungen für einen Wechsel des Betreibers

Instandhaltung: wer was trägt

Prüfen Sie, wie der Vertrag „Dach und Fach“ umschreibt und ob Haustechnik, Aufzüge und Außenanlagen ausdrücklich einer Seite zugeordnet sind. Je weniger der Betreiber übernimmt, desto mehr muss die Rücklage der Eigentümer leisten.

• die Zuordnung der Instandhaltung im Pachtvertrag
• die Höhe der Rücklage laut letzter Jahresabrechnung
• beschlossene oder absehbare Modernisierungen

Belegung, Plätze und Baujahr

Fragen Sie nach der Belegung des Hauses über mehrere Jahre, nicht nur nach dem Stand zum Verkaufszeitpunkt. Die Zahl der Pflegeplätze, das Baujahr und die letzte größere Modernisierung geben Hinweise darauf, wie das Haus im Wettbewerb steht und wann Umbauten anstehen können.

Die Unterlagen im Überblick

Fehlt eine dieser Unterlagen, fragen Sie nach, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren. Ihren Inhalt kann eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt für Sie prüfen.

• Pachtvertrag mit allen Nachträgen
• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung
• Grundbuchauszug
• Wirtschaftsplan und letzte Jahresabrechnung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Angaben zu Belegung, Plätzen und Baujahr