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Mit einem Pflegeappartement hängt Ihr Mietertrag über Jahre an einem einzigen Haus und an dem Unternehmen, das es betreibt. Diese Seite steht deshalb vor jeder Zahl: Vier Risiken gehören geklärt, ehe es um Kaufpreis oder Mietertrag geht.
Die Pacht zahlt der Betreiber aus dem, was er mit der Pflege erwirtschaftet. Gerät er in die Insolvenz, kann die Pacht ausfallen oder gekürzt werden, und ein Nachfolger übernimmt das Haus unter Umständen nur zu anderen Bedingungen. Bis ein neuer Vertrag steht, kann der Mietertrag ganz ausbleiben.
Stiftung Warentest schreibt dazu in Finanztest im Beitrag „Pflegeapartments als Geldanlage“ vom Februar 2020: „Der größte Renditekiller wäre eine Insolvenz des Betreibers.“ Wird Ihnen eine Mietgarantie angeboten, klären Sie, wer sie gibt, wofür sie gilt und wie lange. Sie reicht nur so weit wie die Zahlungsfähigkeit dessen, der dafür einsteht.
Wie sich ein leeres Apartment auf Ihren Mietertrag auswirkt, regelt der Pachtvertrag: Der Betreiber kann für jedes Apartment zahlen, oder die Erträge werden unter den Eigentümern verteilt. Auch im ersten Fall bleibt die Auslastung des Hauses Ihr Risiko, denn ein schwach belegtes Haus schwächt den Betreiber. Endet der Pachtvertrag ohne Nachfolger, kann das ganze Haus leer stehen.
Ob ein Haus auf Dauer belegt ist, hängt von seiner Lage, seinem Zustand und vom Angebot anderer Pflegeeinrichtungen in der Umgebung ab. Neue Häuser in der Nachbarschaft können einem älteren Haus Bewohner abziehen.
Viele Pachtverträge weisen die Instandhaltung von „Dach und Fach“ – Dach, tragende Bauteile, Fassade – den Eigentümern zu und den Innenausbau dem Betreiber. Wo genau die Grenze verläuft, entscheidet, welche Kosten bei Ihnen landen. Für ihren Teil bildet die Eigentümergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage, wie das Gesetz die Instandhaltungsrücklage heute nennt (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG).
Pflegeheime werden stark beansprucht, und die Anforderungen an sie ändern sich mit der Zeit. Gegen Ende der Pachtlaufzeit stellt sich deshalb oft die Frage, ob das Haus für einen neuen Vertrag modernisiert werden muss. Reicht die Rücklage dafür nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen.
Ein Pflegeappartement kaufen nur Käufer, die es ebenfalls als Kapitalanlage halten wollen; solange der Pachtvertrag läuft, kann es niemand selbst nutzen. Was sie zahlen, hängt vor allem von der Restlaufzeit des Pachtvertrags, vom Betreiber und vom Zustand des Hauses ab. Ein späterer Verkauf kann deshalb schwieriger sein als bei einer vermieteten Eigentumswohnung.
Stiftung Warentest hält im selben Beitrag fest: „Pflegeapartments sind keine Basisanlage zur Vermögensbildung oder für die Altersvorsorge.“ Wie lange Sie das Kapital entbehren können, gehört deshalb zu den ersten Fragen vor dem Kauf.
Wer vermittelt
Immozeit, Inhaber Savas Akaygün, Kornwestheim. Erlaubnis nach § 34c GewO — Landeshauptstadt Stuttgart, Amt für öffentliche Ordnung. Zuständige Aufsichtsbehörde: Landratsamt Ludwigsburg.
Stand: Oktober 2026
Rechtsgrundlagen und Quellen: Stiftung Warentest, Finanztest: „Pflegeapartments als Geldanlage: Wie riskant ist der Kauf einer Pflegeimmobilie?“, 10. Februar 2020 · § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG
Häufige Fragen
Eine Fachanwältin oder ein Fachanwalt, etwa für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, kann beide Verträge für Ihren Fall prüfen. Wir leisten keine Rechtsberatung und beurteilen keine Vertragsklauseln für Sie.