Kaufpreis, Nebenkosten, Mietertrag: eine Pflegeimmobilie selbst durchrechnen

Zuerst die Risiken

Lesen Sie vor jeder Rechnung die Seite zu den Risiken: Insolvenz des Betreibers, Leerstand, Instandhaltung und Wiederverkauf. Keine Rechnung bildet ab, was geschieht, wenn der Betreiber die Pacht nicht mehr zahlt. Ein Ergebnis, das gut aussieht, ersetzt deshalb nicht die Prüfung von Betreiber und Pachtvertrag.

Kaufpreis und Nebenkosten

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten und gegebenenfalls eine Maklerprovision. Der Kaufnebenkosten-Rechner ermittelt sie aus Ihrem Kaufpreis, dem Bundesland des Hauses und den Sätzen, die Sie eintragen. Tragen Sie in jedes Feld die Angabe aus Ihren eigenen Unterlagen ein.

Mietertrag und laufende Kosten

Als monatliche Miete tragen Sie in den Renditerechner den Betrag ein, den der Pachtvertrag für Ihr Apartment im ersten Jahr vorsieht. Das Verhältnis der daraus folgenden Jahresmiete zum Kaufpreis heißt in Verkaufsunterlagen meist anfängliche Bruttomietrendite. Sie enthält weder Kaufnebenkosten noch Verwaltung und Instandhaltungsrücklage und sagt nichts darüber, ob die Pacht in späteren Jahren in dieser Höhe fließt.

Die Nettomietrendite des Rechners hängt von den Nebenkosten und laufenden Kosten ab, die Sie selbst eintragen. Der Instandhaltungsrücklage-Rechner gibt eine Orientierung nach Wohnfläche und Gebäudealter. Bei einer Pflegeimmobilie zählt zusätzlich, welche Kosten der Pachtvertrag den Eigentümern zuweist und was der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft heute vorsieht.

Steuern im Allgemeinen

Bei privaten Eigentümern zählt die Pacht steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG), und für den Gebäudeanteil kommt eine Absetzung für Abnutzung in Betracht (§ 7 EStG). Wie sich das für Sie auswirkt, hängt von Ihren persönlichen Verhältnissen ab; die Prüfung des Einzelfalls ist befugten Personen vorbehalten (§ 2 StBerG). Lassen Sie sich steuerlich beraten, bevor Sie eine Kaufentscheidung auf einen Steuereffekt stützen.